Fr Fr

Глава 4. Регионы

Махрова Алла
1 Ноября 2018

"Программа реновации в Москве"

Алла Махрова, ведущий научный сотрудник Московского государственного университета (МГУ) им. М.В. Ломоносова, и Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН (Москва). 

Трансформация городов постсоветского пространства привела к активной реорганизации их функционально-территориальной структуры, обусловив и необходимость модернизации жилищного фонда индустриальной эпохи. В Москве, как в других столицах постсоциалистических стран, катализатором трансформации морфологии городов становятся различные правительственные программы, связанные в том числе с реконструкцией пятиэтажного жилья.

Опыт реновации жилья в Москве

Столица уже имеет значительный опыт реновации жилья. Первая такая программа, инициированная командой бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова, была направлена на расселение и снос физически и морально устаревшего фонда и новое строительство на освободившейся территории (концевая сноска 1). В 1999 г. было принято постановление правительства Москвы о комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения, по которому до 2010 г. расселению и сносу подлежали около 1,8 тысяч пятиэтажных панельных дома 1959-1962 гг. постройки общей площадью около 6 млн кв. метров. К «хрущевкам» и советским панельным многоэтажкам в обществе давно сложилось довольно негативное отношение, поэтому протестов против их сноса не было. При этом масштабная модернизация пятиэтажек, как, например, в бывшей ГДР, не рассматривалась всерьез как альтернатива их сносу (концевая сноска 2).

Фактически это постановление дало старт одной из самых масштабных и знаковых программ «лужковского» периода развития города. Ее реализация вышла на «плановые» показатели к середине 2000-х гг., а к 2009 г., т.е. за десять лет реализации, она была выполнена почти на 70%. С началом кризиса 2008 г. ее темпы резко упали, и к 2017 г. она была реализована на 95%. В условиях стагнации рынка жилья, когда столица еще и приросла активно застраиваемой Новой Москвой и приступила к активной реновации промышленных зон, которые тоже в значительной степени будут застраиваться жильем, казалось, что у городских властей должен был пропасть интерес к этой программе. Однако логика развития современного города приводит к тому, что и команде Собянина приходится продолжать многие начинания прежнего мэра, включая необходимость решения проблемы стремительного стареющего жилья периода массового индустриального домостроения, лишь часть которого вошла в лужковскую программу реновации пятиэтажек.

Анонсированная властями Москвы в начале 2017 г. программа реновации пятиэтажного жилищного фонда по своим масштабам может стать крупнейшим градостроительным проектом России, намного превышая потенциал преобразований прежнего мэра. Первоначально предполагалось, что будет снесено около 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,5 млн человек (концевая сноска 3). Однако представление программы реновации было сделано достаточно топорно. Практически сразу после ее объявления был опубликован законопроект, разрешавший сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома группами по усмотрению властей. При этом переселенцам предлагалось давать «равнозначное» жилье в том же или соседнем районе Москвы.

Отношение населения к программе реновации

Неоднозначность гарантий сразу же вызвала множество вопросов и неоднозначную реакцию жителей города. 14 мая 2017 г. на проспекте Сахарова в Москве прошел митинг против реновации жилья, который собрал, по разным оценкам, от 8 тыс. до 20 тыс. человек (концевая сноска 4). Последующие действия властей были более выверенными, при этом учет мнения жильцов домов, включенных в реновацию, стал важной новацией по сравнению с «лужковской» программой.

В период с 14 мая по 15 июня 2017 г. жители 4546 домов могли высказать свое мнение, приняв участие в голосовании через портал «Активный Гражданин», в центрах государственных услуг «Мои документы» или при проведении собрания собственников помещений. Еще одной отличительной чертой «собянинской» программы стало повышенное внимание к мнению меньшинства. Дом включался в программу реновации, если число квартир, проголосовавших «за», составило не простое большинство, а более двух третей от общего числа квартир в доме.

Для придания программе максимальной прозрачности, что было очень важно для властей города после протестных митингов москвичей, был прописан и ряд других важных уточнений, в том числе был изменен порядок предоставления жилья. Предыдущая схема предусматривала предоставление жилья из расчета 18 кв. м на 1 зарегистрированного (что позволяло в ряде случаев получить даже несколько квартир), сейчас переселенцы будут получать квартиры аналогичного метража без учета состава проживающих. Такая схема призвана минимизировать возможные злоупотребления, но реализовать ее буквально вряд ли получится из-за несоответствия метража квартир в старых и новых домах. Похожая проблема возникнет и с декларируемой целью «переселять строго в пределах района», так как четко соблюсти баланс площадей сносимого и строящегося жилья в границах будет сложно. По этой причине уже при заселении первого дома начали предлагаться варианты по предоставлению квартир больше площади за доплату, а также возможность получения жилья большей площади в других районах или компенсации за потерянные метры (концевая сноска 5).

Все эти изменения привели к тому, что подавляющие большинство жителей домов (более 90%) проголосовали за включение в реновацию при довольно высокой доле участия в голосовании (более 71%). «География» этих домов отражает лишь локализацию районов, дома в которых были включены в программу реновации, при этом в 37 из 91 района за снос проголосовали все дома, попавшие в список (рис. 1). Против участия проголосовали жители менее 10% от общего числа домов, при этом возможностью попасть в программу воспользовались жители 72 панельных и блочных 9-этажных домов 1960-х гг. постройки, в некоторых из которых недавно был выполнен капитальный ремонт.

Рис. 1.
Наиболее значимым фактором, повлиявшим на результат голосования, оказались конструктивные особенности домов, а расстояние от метро или протестные настроения москвичей практически не имели значения. Из общего числа проголосовавших «против» 84% составили жители кирпичных домов, хотя это было лишь 20% от общего числа кирпичных домов, включенных в список под реновацию (концевая сноска 6).

Для изучения общественного мнения по отношению к программе реновации жилья ВЦИОМ провел два опроса. Первое обследование, проходившееся среди жителей Москвы, показало, что за программу высказалось около 2/3 опрошенных, а против программы высказалось 16% лишь опрошенных. Респонденты чаще всего опасались получения жилья худшего качества (88%), переезда в район с плохой экологией (83%), менее выгодным транспортным положением и проблемами с инфраструктурой (81%).

Второй, общероссийский опрос ВЦИОМ показал, что программа реновации вызвала резонанс в масштабе всей страны: о ней знало 70% всех респондентов. При этом 35% опрошенных считают, что проблема ветхого жилья в Москве не слишком серьезна или ее нет вовсе, 73% респондентов полагали, что некоторые регионы больше нуждаются в обновлении жилищного фонда, и лишь 33% были согласны с тем, что ее масштабы в столице велики (концевая сноска 7).

В целом оба этих опроса показали, что их участники абсолютно адекватно оценивают ситуацию. Участники общероссийского опроса совершенно справедливо считают, что во многих регионах состояние жилищного фонда намного хуже, и там программа реновации жилья была бы более востребована, чем в столице. У москвичей отношение к этой программе обусловлено, прежде всего, личными интересами. Для жителей города, которые самостоятельно не могут улучшить свои жилищные условия, возможность получить новое современное жилье вместо убогих квартир в пятиэтажках с пятиметровой кухней – несомненное благо. Другой точки зрения придерживаются москвичи, живущие в кирпичных домах с трехметровыми потолками, хорошей планировкой квартир и большими кухнями, особенно те, которые целенаправленно выбирали район и дом при покупке квартиры. Понятно, что они не хотят переезжать и менять качество жизни в малоэтажной среде на панельную застройку в непонятном месте (концевая сноска 8).

Влияние на городскую среду

Несомненно, такой масштаб преобразований коснется среды проживания значительной части москвичей. Согласно заявлениям столичных властей, они планируют «…перестроить 30% жилой застройки города и сделать ее совершенно другой, комфортной…» (концевая сноска 9). В основе «собянинской» программы реновации находится территориальный принцип, когда объектом регулирования выступает «зона реновации», а не типологический принцип, как это было при реализации предыдущей программы, когда экспертиза определяла возможность реконструкции домов определенных серий. Границы зон реновации назначаются властью, а в ее составе оказываются дома любого типа. Такой подход вызывает вопрос о том, удастся ли жителям домов, которые проголосовали против сноса, отстоять итоги голосования, особенно когда очень небольшое число таких домов находятся в границах квартала реновации.

Саму застройку планируется вести поквартально, что позволит отойти от доминировавшего ранее строительства микрорайонов и внедрить многие принципы «нового урбанизма». Планируется формирование полицентрической структуры города, повышение пешеходной доступности объектов жизнедеятельности, снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру, строительство энергоэффективных домов и многое другое, что должно привести к формированию новой городской среды и современного архитектурного облика Москвы.

Для разработки концепции стартовых площадок власти города провели конкурс, в котором приняли участие отечественные и зарубежные архитектурные бюро, предложив варианты проектов реновации кварталов. Пока это только планы, проекты планировки территорий утвердят к лету 2019 г., но именно от их идейной и смысловой направленности будет зависеть, останутся ли кварталы реновации спальными районами или смогут стать полифункциональными территориями, предоставляющими широкий выбор мест приложения труда и досуга. Одновременно уже завершается проектирование многоквартирных домов нового поколения, строительство которых должно начаться в 2018 г. Макеты таких квартир были представлены на Московском урбанистическом форуме 2017 г., а затем на ВДНХ, где можно было ознакомиться с их планировкой и отделкой и даже благоустройством дворов многоквартирных домов (концевая сноска 10).

Но переезды жителей из ветхого жилья начались раньше в дома, построенные по другим программам. В начале 2018 г. был заселен первый дом в районе Северное Измайлово, а до конца года будет снесено 17 пятиэтажек и переселено 10 тыс. жителей. В середине 2018 г. для программы реновации было утверждено 242 стартовые площадки для «волнового переселения» жильцов из сносимых домов в течение 2017-2019 гг., еще около 100 площадок прорабатывается (концевая сноска 11). На этих земельных участках сейчас находится ветхое жилье, неработающие предприятия, стихийные автостоянки и даже пустыри. Однако стартовые дома появляются и в бывших промзонах и транспортно-пересадочных узлах, граничащих с районами реновации, чего так опасались потенциальные участники программы (концевая сноска 12).

Реакция рынка жилья

Состояние рынка жилья в сегменте пятиэтажек под снос – интегральный индикатор того, как оценивают угрозы и выгоды от реализации программы различные акторы. С начала обсуждения программы объем предложения в домах, попавших под снос, стал снижаться. По сравнению с началом 2017 г. к 1 августа, когда программа была утверждена, он сократился почти в 3 раза, достигнув уровня 0,6 тыс. квартир. К маю 2018 г. он продолжал снижаться, хотя и гораздо медленнее, что может свидетельствовать о приближении к определенному порогу стабилизации (рис. 2). При общей стагнации на рынке жилья и превышении объема предложения над спросом неопределенность срока сноса домов привела к тому, что и продавцы, и покупатели предпочли взять паузу. Одновременно многие собственники надеются на жилье от города и снимают свое жилье с продажи (концевая сноска 13).

Первоначально на появление программы реновации и потенциальную возможность получить современную квартиру вместо неудобных квартир в старых пятиэтажках, большая часть которых устарела уже и физически, и морально, рынок отреагировал небольшим ростом цен. Однако уже в апреле 2017 г. цены предложения показали небольшое снижение, но с июня 2017 г., по мере того, как программа стала приобретать реальные параметры, начался небольшой рост (рис. 2). Увеличение цен на фоне снижения объема предложения свидетельствует о том, что на рынке остались только те продавцы, которые готовы продать жилье, но с премией к его рыночному уровню, а число реальных сделок на таких ценовых уровнях, по всей видимости, ничтожно мало. При разнонаправленном характере динамики цен в отдельных районах они сильнее всего увеличились там, где были утверждены стартовые площадки, и программа уже началась. Можно предположить, что положительная ценовая динамика распространится и на другие районы, в которых появятся новые стартовые площадки в рамках реализации программы реновации.

Рис. 2.
В отличие от рынка вторичного жилья тенденции в сегменте аренды в домах, попавших в программу реновации, изменились слабо (рис. 3). После незначительного роста предложения, когда часть потенциальных продавцов из-за сложностей с продажей решили сдавать свои квартиры, начиная с июля 2017 г. число предлагаемых квартир стало снижаться, хотя динамика носит волновой характер. Изменение ставок аренды выражено слабо, а их колебания в целом соответствуют общему тренду развития рынка жилья столицы, так как программа реновации не стала существенным фактором ценообразования. Для арендаторов в нижнем сегменте эконом-класса, к которому относится большинство предложений в домах под реновацию, при доминировании относительно небольшого срока аренды более низкая цена (в среднем на 15% ниже среднего по городу в целом) намного важнее перспектив реализации этой программы.

Рис.3.
Несомненно, что мере своей реализации программа реновации будет усиливать влияние на рынок жилья, прежде всего за счет появления дополнительного объема предложения, так как для возмещения расходов на переселение жителей из сносимых домов, будет построено столько же жилья, сколько будет нужно для самого расселения. К тому же себестоимость жилья, построенного городским Фондом содействия реновации, который освобожден от налога на прибыль и НДС, будет ниже, чем у частных застройщиков, что также будет способствовать снижению цен. Кроме того, в условиях стагнации рынка, когда объем предложения намного выше спроса, программа реновации дополнительно сокращает спрос за счет ухода с рынка жителей домов, вошедших в программу реновацию.

Аргументы о том, что в районах реновации большой отложенный спрос из-за небольшого числа новостроек или низкой обеспеченности жильем москвичей (19,5 кв. м/чел.) не очень убеждают. С большой степенью вероятности можно ожидать усиления стагнации на рынке жилья и дальнейшего снижения цен или их стабилизации, однако крупнейшие застройщики довольно спокойно относятся к этой программе, видимо рассчитывая на свое участие в ней (концевая сноска 14). Власти города уже начали переговоры с первой десяткой застройщиков об участии в программе (концевая сноска 15). Пока речь идет о земельных участках и покупке готовых квартир, но нельзя исключать их привлечения к строительству жилья, что является практикой, распространенной еще с лужковских времен, особенно при стагнации на рынке жилья.

Заключение

Несомненно, что начало программы реновации и первые переселения пройдут успешно, особенно учитывая выборы мэра города, намеченные на 9 сентября 2018 г. Однако как она будет реализовываться дальше, сказать сложно. Будет ли она способствовать формированию комфортной городской среды или будет воспроизводить спальные кварталы, но с более высокой плотностью застройки и обновленными объектами обслуживания (школы, поликлиники, детские сады, магазины и др.)? Сможет ли справиться транспортная сеть с ростом численности населения и количества автомашин или, как прежде, появятся новые «пробочные» места?

Учитывая параметры программы, сложно представить, сколько потребуется времени и денег для ее выполнения. Программа, начатая Лужковым в 1999 г., хотя и потребовала почти в два раза больше времени для своего воплощения, оказалась вполне реализуемой по масштабам и срокам, когда за почти 20 лет было расселено около 450 тысяч москвичей, проживающих в 1,7 тысячах хрущевок. «Собянинская» программа превышает ее показатели в 2-3 раза, предусматривая снос более 5 тысяч многоквартирных домов, в которых проживает более миллиона москвичей.

Тем не менее о некоторых аспектах реализации программы можно сказать довольно определенно. При бюджетном финансировании она будет зависеть от наполнения бюджета города и от приоритетов городской политики, а ее выполнение может сильно растянуться. Если исходить из опыта реализации предыдущего расселения пятиэтажек, можно ожидать, что сроки выполнения этого проекта могут составить от 25 до 50 лет и более. При таком временном горизонте резко возрастают риски, связанные с его реализацией из-за многократного изменения приоритетов городской политики в результате смены не только правящих элит, но и базовых установок в моделях проживания в городе и его окружении, о которых мы еще не имеем представления.

1. Городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения. http://www.barabass.ru/Nedvijimost/p2_articleid/453.

2. Махрова А.Г., Голубчиков О.Ю. Российский город в условиях капитализма: социальная трансформация внутригородского пространства // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 5. География. 2012. № 2. С. 26-31. 3. Легуенко М. Стали известны истинные причины расселения пятиэтажек. https://www.ridus.ru/news/250596 4. В Москве прошел митинг против программы реновации. https://www.kommersant.ru/doc/3296903


5.  Квартиры за доплату: сколько стоит жилье в первом реновационном доме. https://realty.rbc.ru/news/5a8c1e0b9a7947716735c4f0 ; Москва определила порядок расширения жилплощади участниками реновации. Ведомости. https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/01/30/749387-poryadok-rasshireniya-zhilploschadi-uchastnikami-renovatsii ; Переселенцам доплатят за выбор меньшего. https://www.kommersant.ru/doc/3598880 6. РБК. Исследование РБК: как уплотнится Москва в результате реновации. https://www.rbc.ru/research/business/19/06/2017/592d691c9a7947350d6884a5.

7. ВЦИОМ. Реновация в Москве: что думает Россия? https://wciom.ru/index.php?id=236&uid=116343. 

8. «Никто не хочет попасть под ковш»: что жители пятиэтажек говорят о сносе. https://www.rbc.ru/photoreport/27/04/2017/5901a2ce9a794742e9ef5a91 

9. Реновация затронет 30% жилой застройки Москвы. https://riamo.ru/article/227998/renovatsiya-zatronet-30-zhiloj-zastrojki-moskvy.xl?mTitle=&mDesc=&mImg= 

10. Шоу-рум квартир программы реновации открыт на ВДНХ. https://stroi.mos.ru/photo_lines/novyi-shou-rum-otkrylsia-na-vdnkh?from=cl 

11. В Москве могут утвердить еще около 20 стартовых площадок реновации к лету – Хуснуллин. https://stroi.mos.ru/news/v-moskvie-moghut-utvierdit-ieshchie-okolo-20-startovykh-ploshchadok-rienovatsii-k-lietu-khusnullin?from=cl 

12. Кварталы реновации могут появиться возле ТПУ. https://stroi.mos.ru/news/kvartaly-rienovatsii-zhil-ia-moghut-poiavit-sia-vozlie-tpu ; Стартовые дома по программе реновации могут построить в промзонах Москвы. https://www.irn.ru/news/117152.html 

13.  ЦИАН. Год программе реновации. Цены выросли на 5%, предложение сократилось в 3 раза. https://www.cian.ru/stati-god-programme-renovatsii-tseny-vyrosli-na-5-predlozhenie-sokratilos-v-3-raza-277501/ 


14.  Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU. https://www.irn.ru/articles/39607.html ; Реновация жилья в Москве: что будет с ценами. https://www.irn.ru/articles/39853.html.

15.  Москва начала переговоры девелоперами об их возможном участии в реновации. URL:https://www.irn.ru/news/116570.html